股票配资服务 学徒行记 | 走进华润有巢公寓社区 求解保租房样板的窄门与微光

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观点网 去年11月29日，总书记来到位于闵行区的华润有巢公寓社区马桥AI店，在社区5号楼考察闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”。

自那以后，华润有巢公寓社区马桥AI店先后接待了住建部、北京市、上海市、杭州市、河南省等共计70余组省市区级政府代表团，10余组党政代表团、30余组国内外媒体，累计近万人次到场参观调研。

4月25日，观点企业课堂携业内的企业家和项目总们，以及金融、资产管理等相关条线的业务负责人，也一同来到这里，探访全国保租房样板，去了解多层次租赁住房体系下，一家企业、一个项目如何脱颖而出。

“不因陋就简”

2017年底，在十九大“住有所居”的号召下，华润置地积极践行央企社会责任，开展租赁住房业务，创立租赁住房品牌“有巢”，2018年成立有巢住房租赁（深圳）有限公司作为租赁住房业务平台子公司。

截至2023年底，华润有巢实现公寓管理规模5.6万间，为央企第一，进驻15个核心城市，其中北京、上海、广州、深圳、成都五大核心城市持有房间数占比达80%。

马桥AI店是华润有巢于2019年获取的一宗R4租赁用地建设而成，项目于2020年7月开工，2022年6月建成，整个项目占地4万平方米，计容建面约8万平方米。

建成时，由于正值新冠肺炎疫情发生时期，项目成为了隔离用房。2023年，新冠肺炎疫情不再作为全球健康威胁后，项目正式对外营业。

在华润有巢营销负责人兼上海运营负责人李佳晟的介绍下，现场嘉宾对项目背景有了更进一步的了解。

“项目的选址从整个上海市来看，位于马桥人工智能试验区的核心腹地，辐射周边四大产业园区。这是一个职住平衡的项目。”

据悉，华润有巢公寓社区马桥AI店位于上海市闵行区马桥人工智能创新试验区内，周边还有其他四个高能级的产业园区，包括松江经济技术开发区、莘庄工业区、闵行经济技术开发区、大零号湾科技创新策源功能区等，产业相对旺盛。

总书记考察为什么选择这里？李佳晟表示，上海市提出的“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系，在这一个项目得到了比较集中的体现。

在马桥AI项目中，“一套房”主要面向家庭型客户；“一间房”就是普通长租公寓独立的产品，是小的开间户型，主要是面向刚毕业的青年人群体；“一张床”面向劳动者，面向一线的城市建设者。

“这个项目本身的体量、各方面环境和基础都符合期待。在这一个社区里面，整个上海的保障性租赁住房建设导向、满足不同层次人群租赁住房需求的情况能够体现出来。这是我们能够作为上海市保障性租赁住房代表的重要因素之一。”

除了有不同户型设置，满足不同客群租住需求外，社区在提供运动空间、影音空间、自习阅读室等常规配置的同时，还设置了华润有巢党群服务站。

“华润有巢有红色青年社区的品牌理念，我们的租赁社区也是以党建引领的，我们更希望把党建引领做到实处。” 李佳晟介绍道：“我们与属地整合，与镇政府组成共治委员会，能够为租户提供办理居住证、社保医保等服务。”

此外，有巢社区还与属地政府联合成立党支部，华润的党员同志和政府的党员同志联合在一起，再发动社区党员同志做志愿者，共同参与社区的共治管理和运营。

总书记曾到访的“新时代城市建设者管理者之家”，位于项目的5号楼。“本身做宿舍型的改造，在成本核算上来讲还是吃了一些亏，但综合考虑各方面的影响，还是承担了这项社会责任。”

既要保障中高端的人才，也要保证城市一线的建设者管理者，满足多层次的租房租赁需求。针对城市发展的建设者管理者，对他们的关怀是，进得来、留得下、住得安、能成业。

“不因陋就简，室雅何须大”，房间虽小，但功能齐全。即便面积并不大，但对于有租赁需求的人来说，能基本上做到拎包入住。

在空间配备上，华润有巢也充分考虑到了一线建设工作者的实际需求。李佳晟提到：“电话间、洗衣房、共享厨房等，包括宿舍型的设计，都是这一部分人群会使用到的。”

显然，在六年的积累中，华润有巢已经形成了自己的市场观察，对客户和相应的产品需求有了清晰画像。

为推动保障性租赁住房向标准化、规模化和品牌化发展，华润有巢根据各类人群的差异化租住需求，目前已形成有巢国际公寓社区、有巢公寓、有巢公馆、有巢公邸四大产品线，为各类人才安居提供综合解决方案。

在产品方面则是因城施策，李佳晟坦言，做保障性租赁住房本身有租金的限制，要在产品的经济性与满足住房租赁需求之间找到平衡，这也是华润有巢一直在探索的事情。“希望能够在小而精致的房间中，呈现出好而适度的产品，同时也要匹配住房的具体情况。”

但行好事，莫问前程。正是有了多年的坚持和积累，让华润有巢在当下竞争愈加激烈的长租公寓市场中，能够以标杆产品引领行业。

“进窄门，行远路”

“进窄门、行远路、见微光”，在李佳晟分享之后，有嘉宾表示。而这句总结，也是行业内外参与者能够长期坚持的信念来源。

“因为是窄门，所以大家可能会挤得头破血流。要走远路，所以得备足干粮，要能够活得久。但是还需要有点微光，能够不至于丧失信心。”

可以看到，在顶层设计方面，保障性租赁住房正在迎来历史机遇。

2020年10月，“保障性租赁住房”这一概念被明确提出。次年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》, 旨在扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

意见明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的保障房体系渐趋完善。

随着我国住房保障体系建设加速，保障性租赁住房正成为满足新市民等群体住房需求的关键途径。结合当前房地产市场仍然处于转型期，在加快构建房地产发展新模式的阶段，各地保障性租赁住房建设也纷纷提速。

与此同时，促进投资良性循环的政策和制度搭建也在同步进行。自2020年4月证监会、国家发改委联合发文，正式启动REITs试点，到2021年6月国家发改委发文证实将保障性租赁住房纳入试点范围，也仅间隔一年时间。

保租房REITs的开闸，让更多企业看见了发展的机遇和希望。各企业、地方城投和机构加快保租房认证，还有多只REITs产品正在推进和申报中。

华润有巢也积极参与，自开闸后随即启动了保租房REITs的申报试点工作，以位于上海的华润有巢泗泾项目和东部经开区项目为底层资产，成功发行了华夏基金华润有巢REIT。

作为国内首单以市场化主体运营的保租房REITs项目，华夏基金华润有巢REITs上市后表现稳定。数据显示，2023年，其可供分配金额达6076万元，完成了2023年预测值的125%，实现了5.03%的分派率。

更值得一提的是，华夏基金华润有巢REIT按照相关指引要求，在前期就与华润置地商品住宅和商业地产开发业务做了有效隔离，这也为后续发展奠定了合规基础。

事实上，自2022年12月上市以来，关于华夏基金华润有巢REIT扩募资产的猜想就从未停止。

李佳晟表示，后面会紧锣密鼓地开展扩募的计划。一方面是从华润有巢产品线入手，选择已进入稳定经营状态的项目，推进扩募工作。另一方面，会持续寻找一些优秀的标的，提升潜在扩募资产池的规模。

在他看来，每次扩募都是一次机会，项目的稳定性也会增强。在成熟市场中，一个发行项目往往装了更多资产，但目前国内市场已发行项目的底层资产相对单一。从这一角度来看，未来还有更多发展空间和机会。资产更丰富之后，产品的波动性也就更小，更具抗风险能力。

基于此，互动交流环节问及轻资产相关问题时，李佳晟坦言，在最开始还是趋向于找有基础、有信用的合作方，发挥自己的运营能力，去帮助他们进行运营管理。另外，也帮资方做项目，并认为这会是一个大的趋势和背景。

而现在公募REITs发行后，作为运管方，会先考虑吸纳一些外部的项目来做运营，并将它们装入到自己的资产池之内。

干货满满的分享环节，以及与在座学员们的真诚交流，让外界领略了华润有巢以及华润置地，对一线市场的洞察与理解，和央国企的宏观战略视角。

从野蛮生长到高质量发展，住房租赁市场开启了新的篇章。在走向专业化的道路上，市场各参与主体，聚焦数智化、产品力、运营能力、品牌力、资管能力等多维度，展开综合实力的比拼。

谁更有情怀、有实力、有好产品，也就更能在这条路上行以致远。而显然股票配资服务，华润有巢正走在前方。